Comment se créer du déficit foncier ?

Le mécanisme du déficit foncier vise à aider le contribuable français à réduire considérablement le revenu global imposable, en imputant le déficit foncier sur le revenu global dudit contribuable jusqu’à 10 700 €. Mais pour prétendre à ce mécanisme de défiscalisation, il faut d’emblée l’engendrer. Comment faire alors ? Explications.

Se créer un déficit par les travaux

Pour créer un déficit, il faut d’abord investir dans un logement ancien à rénover et y effectuer des travaux. Pour que le déficit soit effectivement créé, il est impératif que le montant des travaux soit supérieur au montant des loyers reçus annuellement. Les charges éligibles pour créer le déficit sont entre autres les charges liées à la gestion quotidienne du logement (prime d’assurance, taxe foncière, les charges de copropriété…), les charges en relation avec le financement du bien (les intérêts d’emprunt, les frais de dossier) et les dépenses d’entretien et de réparation du logement (la réparation de la toiture, remplacement de la chaudière, installation d’un chauffage central…). Toutefois, il est à faire remarquer que les travaux de construction, d’agrandissement et de reconstruction ne génèrent pas un déficit imputable au revenu global.

Investir en créant l’effet boule de neige

Après un premier investissement sous le régime du déficit, il arrive qu’à un moment donné, lorsque tous les déficits sont apurés, le contribuable commence à être imposé sur le loyer. Pour éviter cette imposition sur le revenu foncier, il convient de créer à nouveau un déficit. Pour ce faire, l’investisseur peut opter pour le mécanisme de l’effet « boule de neige ». Ce système consiste à faire une acquisition d’un logement en acquisition. Le but est d’acheter un nouveau bien à rénover tous les deux ans et annuler constamment le revenu foncier et dégager un déficit imputable jusqu’à 10 700 €. L’avantage de ce système réside dans le fait que l’investisseur fasse un placement dans un logement avec un bel emplacement tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur plusieurs années.

Investir dans le cadre du dispositif Pinel

cadre du dispositif PinelL’investissement dans le dispositif Pinel ancien permet également à l’investisseur de se créer un déficit. Le principe est simple, en effectuant des travaux de réhabilitation dans un bien ancien à rénover sous le dispositif Pinel, le contribuable a la possibilité de déduire de ses revenus fonciers les dépenses de rénovation sur le revenu global jusqu’à 10 700 par an. Dans ce type d’investissement, l’avantage fiscal est double car l’investisseur profite d’un côté de la réduction d’impôt proposé par la loi Pinel et d’un autre côté du déficit foncier générer par les travaux de rénovation.

Réaliser des gros travaux en 2018

La réalisation des travaux en 2018 est aussi un moyen très efficace pour se créer un déficit foncier très avantageux. En effet, par la mise en place par le gouvernement du prélèvement à la source en 2019, le déficit foncier créé en 2018 bénéficiera d’un bonus de 50 % en 2019. Pour créer le déficit et profiter des avantages offerts en 2019, il faut faire des gros travaux, soit au moins deux fois plus que le revenu escompter en 2018.  Le principe du bonus fiscal est simple. En effectuant des gros travaux en 2018, les dépenses liées à ces travaux s’imputeront à 100 % sur l’année 2018. En 2019, même sans faire de travaux, les dépenses liées aux travaux en 2018 seront imputés à 50 % sur l’année 2019 que l’investisseur pourra déduire sur son revenu global et obtenir ainsi un nouveau solde de report déficitaire qu’il pourra reporter pour les années ultérieures. En bref, ce mécanisme permet à l’investisseur de créer un déficit foncier reportable, supérieur au montant des dépenses liées aux travaux.